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楼叔
 

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发表于:2018-01-16 16:59

直达 只看楼主 楼主

最近,楼叔开了一个问答的栏目,也收集到了很多网友的购房问题,其中,有一类问题是比较常见的,大部分在购房的时候都会有这样一个小纠结,就是从这么多楼盘中选出了两三个,再往下就不知道怎么选了,往往纠结来纠结去也不知道究竟哪个楼盘值得入手,哪个楼盘适合自己。于是错过了很多买房的机会,追悔莫及也找不回以前的房价了。


于是楼叔自己制作了一个购房小工具,当你买自住房的时候拿出来测试一下,至少能区分出,几个备选项目中,究竟那个更适合自己。(投资项目暂时不纳入测试范畴)


本着购买自住房基于自身需求的考虑这一基本点,以下的问题请结合自身需求去打分!投资需要找寻楼盘的价值点,而自住则多需要考虑是否符合自身需求。当然有些人既有自住又有投资需求的请自分权重。


1、楼盘地段(地理位置)

A:以市中心为圆心3-5公里范围内→加5分

B:以各个分区的地理情结点为圆心3-5公里范围内→加3分

C:四大分区的二级板块→加1分

D:超出四大区主城范围的乡镇及周边区域此项不得分


注解:所谓地理情结点,并非是四大区域的区政府所在地,而是人们主观认为本区域应该以此繁华之所为中心,例如钟楼区我们惯以南大街为中心,天宁区总以红梅公园为地标,新北区则参照万达广场;武进区因人而异,可以是万达广场也可以是吾悦广场。


所谓二级板块,则是除去核心区域,剩下的板块,例如新北区可以是飞龙、恐龙园、新桥等,钟楼区可以是花园板块、青枫公园板块等。目前新盘多数位于各大区域的二级板块内。

2、学区

A:名校双学区,当然要双本部→加5分

B:单名校学区,比如搭边了名校小学,初中普通,或者相反→加3分

C:集团学校的分校,一般都是双分校,如果是单分校擦边球,请对应D项→加2分

D:普通的小学与中学→加1分

E:乡镇的小学与中学→此项不得分

 

注解:在这里说一下那种单名校的学区的判定,例如运河天地,小学是觅小,初中是清潭中学,当然清潭中学近两年升学率也还不错,只是不如双名校那么热燥。或者类似西上园一类的二手房,小学是西新桥小学,初中是北郊中学,也属于此项。

3、交通

A:有地铁/BRT通过,且换乘站较多,换车方便→加5分

B:靠近高架或者公交回车场,车辆班次多的→加3分

C:周边有满足生活基本需求的出行方式,比如开车不堵车或者满足生活需求的公交班次会存在→加1分

D:周边只有一两部公交通过的就直接GG了→此项不得分


注解:这点比较主观,买房的时候大致排查一下自己的需求,如果自己平时经常要去的地方均有涉及,可以自动在此项为你心仪的楼盘加3分。

4、商圈

A:周边有地标型商圈或以简单通行方式10分钟可抵达的→加5分

B:小区有配套的商业体,且周边有通向地标商圈的交通形式→加3分

C:小区无配套商业体,能借用周边小区的配套商业体→加1分

D:周边暂无商圈,仅有小区底商的→此项不得分


注解:小区底商为一个小区的基本商业形态,这个大部分都会存在,所以仅有底商的是拿不到任何分数的,所谓的地标商圈指的是南大街商圈、文化宫商圈、新北万达商圈、武进吾悦商圈等一些耳熟能详的商圈。所谓简单的通行方式指的是走路或者自行车电动车一类简单的代步工具。

5、生活配套

A:小区自配建菜市场商超齐全,有配建的教育形态(包括幼儿园、小学等),通勤时间在5-10分钟之内的→加5分

B:片区有可用的菜市场和商超,并且距离不远,小区有配建幼儿园→加3分

C:通过简单的交通形态可以抵达商超和菜场,幼儿园可借用周围小区→加1分

D:通过简单交通形式无法抵达商超和菜场,幼儿园资源不详→此项不得分

6、户型

A:居住舒适感很强,属于心目中的完美户型→加5分

B:稍有遗憾和缺陷,但在能接受的范围内→加3分

C:户型有明显缺陷,又不尽如人意的→此项不得分


注解:户型这方面的判定有一些主观,而且目前大部分楼盘的户型都较为趋近,符合自己的居住习惯基本可以列为5分项

7、物业

A:楼盘自持物业,资质一级→加5分

B:楼盘自持的物业,但资质不详→加3分

C:外包的大物业公司→加1分

D:外包物业公司,物业质量偏差的→此项不得分


注解:当前常州各个小区的物业质量都是参差不齐的,且评价都不算很高,不论哪个小区都会有些物业的负面评价,不过整体趋势还是自持的物业好于外包物业,物业费贵的比物业费便宜的要好。但也不能说物业费收的贵,就一定会值这个服务,只能说相对好一些。

8、开发商品牌

A:中国房地产企业前50强→加5分

B:中国房地产企业50-100强,或者本地近些年主要致力于地产开发的房企→加3分

C:不知名的小房企→加1分


注解:近些年,虽然常州很多外地房企会被本地化,但总不能改变的是一个大型房企的企业精神和处世态度,所以在选择房企的时候尽量往大品牌靠拢。

9、还款压力

A:还款数额在家庭月收入的四分之一以内,完全能保证生活品质加5分

B:还款数额基本为家庭月收入的一半,控制在合理范围内→加3分

C:还款压力颇大,超过家庭月收入的一半,但还能维持正常生活→加1分

D:还款压力巨大,工资都无法支付得起→此项不得分


注解:很多人在购房的时候难免超支,但是不考虑家庭负担的购房不能算是成功的购房,一套符合自己需求的住房是无论如何不能太大的影响生活品质。

10、购房难度

A:正常认筹排号,可以正常选房的,选房模式比较简单的→加5分

B:正常认筹排号,选房按照首付标准排位的,起码多出点首付能买到房→加3分

C:正常认筹排号,需要摇号选择,选到机会偏小的→加1分

D:需要找关系,内定名额颇多,普通人基本买不到的房子→此项不得分

11、不利因素


有不利因素存在的楼盘或者楼栋,直接减3分例如:飞机场、铁路轨道、高压电线路、信号发射塔、殡葬服务、发电厂、高架等。


12、生活圈


在自己熟悉的区域购房,与夫妻双方工作地临近或者折中区域的楼盘购房,可以在分数基础上加3分。(本项出于自住考虑,如若基本生活区域在武进,却要在新北购买自住房的,此项不需要加分)


总之,买房的重点是“买”,如果一直不能下手的话,对比来对比去,还是一场空谈。建议所有购房者,不要把战线拖的太长,导致自己很难下手购房。考虑预算,选定目标,下收购房要尽量一气呵成,“乱花渐欲迷人眼”的悲哀可不止一次的出现在买房故事中了。

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你刷新的是朋友圈,我刷新的是你的地产观!
无意识的断水

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发表于 2018-01-16 17:13

这个要去楼盘多了解一下了

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发表于 2018-01-16 17:14

38分
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发表于 2018-01-16 17:23

一个23分,另一个是25分,哈哈
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xushengman  

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发表于 2018-01-16 18:05

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包子猫

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发表于 2018-01-16 18:08

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发表于 2018-01-16 19:41

龙城@虎哥

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发表于 2018-01-17 14:45

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发表于 2018-01-17 15:37

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笑笑2015

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灬木头灬

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mark
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发表于 2018-03-13 01:06

[size=3]虽然是大路货,但是简单实用。[/size]
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秀才

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发表于 2018-05-10 12:54

学习拜读了
谢谢
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发表于 2018-05-15 10:01

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发表于 2018-05-15 10:26

都让我  

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发表于 2018-05-18 11:29

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